Licencia turística en Madrid (VUT) en 2026: requisitos, coste, CIVUT y Plan Reside
La guía de la licencia de piso turístico en Madrid: CIVUT, coste, seguro, declaración responsable, Plan Reside por plantas, cuántos pisos turísticos hay y cuántos tienen licencia, y multas.
Para sacar la licencia turística en Madrid, es decir, para tener una vivienda de uso turístico (VUT), necesitas tres cosas: el permiso urbanístico del ayuntamiento, un certificado de idoneidad (CIVUT) firmado por un técnico y una declaración responsable online ante la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid, que te inscribe en el Registro de Empresas Turísticas. Si prefieres no hacerlo solo, en nuestra gestión de alquiler vacacional te ayudamos con el trámite y con el día a día de la vivienda.
En 2026 han cambiado muchas cosas: un decreto nuevo de la Comunidad desde abril, el Plan Reside, que prácticamente cierra el centro de la capital a nuevos pisos turísticos, y una reforma de la ley de turismo aprobada en noviembre. Te lo explicamos todo, con los datos oficiales de cuántos pisos turísticos hay y dónde, como lo vemos cada día en la gestión de pisos turísticos en Madrid.
Actualizado el 15 de noviembre de 2026.
Trámite: declaración responsable online y gratuita ante la Comunidad de Madrid, con el CIVUT y el permiso urbanístico municipal.
Centro de Madrid: con el Plan Reside, no se permiten pisos turísticos sueltos en edificios de viviendas.
Resto de la ciudad: solo en bajos, primeras plantas o semisótanos, con acceso independiente.
Vecinos y seguro: hace falta la aprobación expresa de la comunidad y un seguro de responsabilidad civil.
Cifras: el INE cuenta 10.836 pisos turísticos en la ciudad, pero solo 1.490 viviendas tienen licencia urbanística del Ayuntamiento.
Multas: anunciar o alquilar sin declaración responsable es infracción muy grave, de 30.001 a 300.000 €.
¿Qué normativa regula las viviendas turísticas en Madrid?
Tres normas: el decreto de la Comunidad, reformado en 2026; el Plan Reside, para la capital; y la ley de turismo madrileña.
Decreto 79/2014 de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, reformado a fondo por el Decreto 27/2026 (publicado el 6 de abril de 2026 y en vigor desde el 26 de abril): los requisitos y el trámite en toda la Comunidad.
Plan Reside, el plan urbanístico de la ciudad de Madrid: lo aprobó definitivamente el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 27 de agosto de 2025, a propuesta del Ayuntamiento, y se aplica desde septiembre de 2025. Decide dónde se pueden abrir pisos turísticos en la capital.
Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid: las infracciones y las multas. La Ley 8/2026, publicada el 10 de noviembre de 2026, la reforma a partir del 10 de febrero de 2027: convierte el seguro de responsabilidad civil en obligación de la ley y sanciona no cumplir una orden de cierre.
¿Qué requisitos pide la licencia turística en Madrid?
El requisito central es el CIVUT, el certificado de un técnico, junto con unas superficies mínimas, un seguro y otras obligaciones:
El certificado de idoneidad (CIVUT)
Lo firma un técnico competente después de visitar la vivienda. Acredita que tiene calefacción y agua fría y caliente; buena iluminación y ventilación, con oscurecimiento total en dormitorios y salón; ventilación en cocina y baños; un extintor a 15 metros o menos de la puerta; señalización de salida y plano de evacuación.
Superficies y plazas
Dormitorio de al menos 12 m² útiles, salón de 10 m² (14 m² si incluye la cocina), cocina de 5 m² con campana, horno y frigorífico, y baño de al menos 1,5 m².
Hasta 4 personas en viviendas de 25,5 a 40 m², y 2 más por cada 12 m² adicionales.
Seguro y otras obligaciones
Seguro de responsabilidad civil en vigor mientras alquiles: lo exige la ficha oficial del trámite. La ley no fija un capital mínimo; un reglamento podrá fijarlo.
Equipamiento: ropa de cama, de mesa y de baño, vajilla y menaje suficientes para las plazas.
Placa distintiva oficial de vivienda de uso turístico.
Teléfono de atención permanente y rótulo de emergencias en español e inglés.
Plano de evacuación en la puerta y hojas oficiales de reclamación.
No puede ser una vivienda protegida.
La declaración la presenta el titular de la actividad, que puede ser el propietario o quien explote la vivienda. Si tu vivienda ya funcionaba antes del Decreto 27/2026, tienes hasta el 26 de abril de 2029 para adaptarte al CIVUT y a los nuevos requisitos mínimos, salvo que hagas una reforma importante antes.
¿Cómo se saca la licencia turística en Madrid? Paso a paso
Primero el permiso urbanístico y el acuerdo de los vecinos, después el CIVUT y el seguro y, por último, la declaración responsable online.
El alta, en cinco pasos
Consigue el permiso urbanístico
Comprueba en el ayuntamiento que el uso turístico está permitido en tu edificio y tu planta, y obtén el título urbanístico municipal. En la capital es una licencia urbanística de actividad; mira primero qué dice el Plan Reside de tu zona.
Pide la aprobación de tu comunidad
Necesitas un certificado de que los estatutos no prohíben la actividad y de que la comunidad de propietarios la ha aprobado de forma expresa, con tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas.
Encarga el CIVUT
Un técnico visita la vivienda y certifica que cumple los requisitos de seguridad, ventilación, iluminación y equipamiento.
Contrata el seguro
Un seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad turística, en vigor mientras alquiles.
Presenta la declaración responsable
Solo por internet, en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, y es gratis. Declaras el título urbanístico, los certificados de la comunidad, que no es vivienda protegida, el seguro y el CIVUT. La Comunidad te inscribe después en el Registro de Empresas Turísticas, con un número del tipo VT-15380, que es el que pondrás en tus anuncios.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda la licencia turística en Madrid?
La declaración ante la Comunidad es gratuita. Lo que cuesta dinero es el permiso urbanístico, el técnico y el seguro:
| Concepto | Precio |
|---|---|
| Declaración responsable ante la Comunidad | Gratis |
| Ayuntamiento de Madrid: licencia urbanística de actividad (hasta 50 m²) | 414,00 € |
| Ayuntamiento de Madrid: licencia urbanística de actividad (50 a 100 m²) | 654,12 € |
| Placa distintiva de vivienda turística (orientativo) | 13 a 39 € |
| CIVUT firmado por un técnico (orientativo) | 200 a 500 € |
A eso se suma el seguro de responsabilidad civil y, si hacen falta, obras de adaptación (oscurecimiento, extintor, ventilación), con su impuesto y tasas de obras. En la capital, para una vivienda turística hace falta la licencia urbanística de actividad y funcionamiento, no basta una declaración responsable: es lo que más tarda, y conviene pedir antes una consulta urbanística para saber si tu piso cumple el Plan Reside. El trámite de la Comunidad, en cambio, es inmediato: el decreto permite empezar desde que presentas la declaración, aunque el número VT- que tienes que poner en los anuncios llega con la inscripción, así que en la práctica espera a tenerlo para anunciar.
¿Dónde se pueden abrir pisos turísticos en Madrid con el Plan Reside?
En el centro histórico, prácticamente en ningún piso suelto; en el resto de la ciudad, solo en bajos, primeras plantas y semisótanos con acceso independiente. El Plan Reside sustituye al plan de hospedaje de 2019 (el de los «anillos», que algunas guías todavía explican) y divide la ciudad en dos zonas.
Zona 1: el centro histórico
Es mucho más grande que el distrito Centro: llega a zonas como Cuatro Caminos, Manuel Becerra, Méndez Álvaro, Legazpi o Moncloa. Aquí no se permiten pisos turísticos sueltos en edificios de viviendas, en ninguna planta. Solo cabe un edificio entero de uso turístico en casos concretos: edificios catalogados que se rehabilitan (con una licencia que caduca a los 15 años), edificios en algunas zonas concretas que fija el plan y edificios que no son de viviendas. Y si todas las viviendas de un edificio son del mismo titular, ya no son VUT: se regulan como apartamentos turísticos.
Zona 2: el resto de la ciudad
Los pisos turísticos en edificios de viviendas solo se permiten en bajos, primeras plantas y semisótanos (plantas por debajo del bajo), y siempre con acceso independiente desde la calle. En los bajos de los ejes comerciales, tampoco.
¿Y si tu piso ya tenía licencia? El Plan Reside respeta las licencias concedidas antes: siguen funcionando como uso existente.
¿Cuántos pisos turísticos hay en Madrid y cuántos tienen licencia?
Depende de quién los cuente, y la diferencia dice mucho de cómo está el sector en la capital:
10.836 viviendas turísticas en la ciudad de Madrid según el INE, que cuenta los anuncios en las plataformas (mayo de 2026). En agosto de 2024 eran 18.842: un 42,5 % menos en menos de dos años. En toda la Comunidad son 13.431.
4.479 inscritas en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad en la ciudad (5.857 en toda la Comunidad), según sus datos abiertos de noviembre de 2026.
1.490 viviendas con licencia urbanística del Ayuntamiento, repartidas en 1.031 licencias. 9 de cada 10 licencias incluyen la planta baja.
Es decir: por cada vivienda con licencia municipal, el INE detecta unos siete pisos turísticos anunciados. Por eso conviene tener todos los papeles en regla antes de anunciar.
Por distritos, las licencias urbanísticas se reparten así: Centro (223 viviendas), Tetuán (181), Ciudad Lineal (136), Arganzuela (121) y Chamartín (110) encabezan la lista. Ojo: el distrito Centro no es lo mismo que la zona 1 del Plan Reside, y muchas de esas licencias son anteriores al plan.
¿Cómo comprobar si un piso tiene licencia turística en Madrid?
Busca en el anuncio el número del registro de la Comunidad, que empieza por VT- (por ejemplo, VT-15380). Después, compruébalo en dos sitios: los datos abiertos de alojamientos turísticos de la Comunidad de Madrid, que se actualizan cada semana, y, en la capital, el listado de viviendas de uso turístico con licencia del Ayuntamiento, que trae la dirección y la planta. Si el piso no aparece en el segundo, puede que no tenga el permiso urbanístico. Lo explicamos en general en la guía de la licencia turística y en qué es una VUT.
¿Y fuera de la capital?
El Plan Reside solo se aplica en la ciudad de Madrid. En el resto de la Comunidad (unas 2.600 viviendas turísticas según el INE) rige el mismo decreto autonómico, con el CIVUT y la declaración responsable, y cada ayuntamiento decide qué permite en su planeamiento: el decreto les deja limitar las viviendas turísticas por zonas. Antes de empezar, pregunta en urbanismo de tu ayuntamiento. Alcalá de Henares, San Sebastián de los Reyes y San Martín de Valdeiglesias están entre los municipios con más viviendas turísticas fuera de la capital.
Multas por tener un piso turístico sin licencia en Madrid
Hay dos tipos de multas, y se pueden sumar: las de turismo, de la Comunidad, y las urbanísticas, del Ayuntamiento.
| Infracción | Multa |
|---|---|
| Turismo: leve | Hasta 3.000 € |
| Turismo: grave | 3.001 a 30.000 € |
| Turismo: muy grave (sin declaración) | 30.001 a 300.000 € |
| Urbanismo: uso incompatible (grave) | 30.001 a 600.000 € |
Anunciar o alquilar una vivienda turística sin declaración responsable es infracción muy grave de la Ley de Ordenación del Turismo, que además dice que incumplir nunca puede salir más rentable que cumplir. Y abrir un piso turístico donde el planeamiento no lo permite es una infracción urbanística grave de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid; si el uso está permitido y solo falta la licencia, la sanción es menor. Desde febrero de 2027, la Ley 8/2026 sancionará también seguir con la actividad cuando una resolución lo ha prohibido.
¿Qué más tienes que cumplir en 2026?
Como en toda España: el número de registro de la vivienda en todos tus anuncios (lo exige el Real Decreto-ley 29/2026), el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES en 24 horas, un máximo de 31 días por estancia y el IVA del 10 % en las estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026 (te lo explicamos en la guía del IVA en pisos turísticos). Todo, en la guía de la normativa del alquiler turístico en 2026.
¿Tienes la vivienda en otra comunidad? Te lo resumimos en la guía general de la licencia turística en España. Si tu piso no puede tener licencia turística por el Plan Reside, la alternativa legal es el alquiler por meses: mira nuestra gestión de alquiler temporal en Madrid. Y si prefieres que nos ocupemos de todo, consulta nuestra gestión de alquiler vacacional.
¿Tienes un piso turístico en Madrid?
Te llamamos, revisamos si tu vivienda encaja en el Plan Reside y en el nuevo decreto, y te explicamos cómo la gestionaríamos. Sin compromiso.
Solicitar llamadaPreguntas frecuentes sobre la licencia VUT en Madrid
¿Cómo se saca la licencia turística en Madrid?
Con el permiso urbanístico del ayuntamiento, la aprobación expresa de la comunidad de vecinos, el CIVUT firmado por un técnico, un seguro de responsabilidad civil y una declaración responsable online ante la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid.
¿Cuánto cuesta la licencia turística en Madrid?
La declaración ante la Comunidad es gratis. En la capital, la licencia urbanística de actividad cuesta 414 € hasta 50 m² y 654,12 € de 50 a 100 m², y el CIVUT, entre 200 y 500 € orientativos, más el seguro y la placa.
¿Cuánto se tarda en tener la licencia turística en Madrid?
Lo que más tarda es la licencia urbanística del Ayuntamiento. El trámite de la Comunidad es inmediato: el decreto permite empezar desde que presentas la declaración, pero espera al número VT- para anunciar la vivienda.
¿Qué es el CIVUT?
Es el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Lo firma un técnico competente tras visitar la vivienda y acredita que cumple los requisitos de seguridad, ventilación, iluminación y equipamiento.
¿Es obligatorio un seguro para un piso turístico en Madrid?
Sí. La ficha oficial del trámite exige un seguro de responsabilidad civil en vigor, y la Ley 8/2026 lo recoge en la ley desde febrero de 2027. Un reglamento podrá fijar un capital mínimo.
¿Se pueden abrir pisos turísticos en el centro de Madrid?
Con el Plan Reside, no en pisos sueltos dentro de edificios de viviendas del centro histórico. Solo en casos concretos de edificios completos, como los catalogados que se rehabilitan.
¿Qué pasa con los pisos que ya tenían licencia antes del Plan Reside?
Se respetan si tenían el título urbanístico del Ayuntamiento: siguen funcionando como uso existente. Ojo: el número VT- de la Comunidad no basta. Además, tienen que adaptarse al nuevo decreto de la Comunidad antes del 26 de abril de 2029.
¿Qué pasa con la licencia si vendo el piso?
La licencia no es del propietario, sino de quien explota la vivienda: si cambia el titular de la actividad, el nuevo titular tiene que presentar su propia declaración responsable.
¿Necesito permiso de los vecinos para un piso turístico en Madrid?
Sí. En la declaración responsable tienes que declarar que la comunidad de propietarios ha aprobado la actividad de forma expresa, con tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas, y que sus estatutos no la prohíben.
¿Hay una estancia mínima en los pisos turísticos de Madrid?
No. Los tribunales anularon la estancia mínima de 5 días que fijaba el decreto de 2014. El máximo, como en toda España, es de 31 días.
¿Cuántos pisos turísticos hay en Madrid?
Según el INE, 10.836 en la ciudad en mayo de 2026, un 42,5 % menos que en agosto de 2024. Pero solo 1.490 viviendas tienen licencia urbanística del Ayuntamiento.
¿Qué multa hay por un piso turístico ilegal en Madrid?
Anunciar o alquilar sin declaración responsable es infracción muy grave de la ley de turismo, con multas de 30.001 a 300.000 €. Si además el uso no está permitido por el planeamiento, la multa urbanística puede ir de 30.001 a 600.000 €.
Fuentes: Decreto 79/2014, de 10 de julio, de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, en la redacción del Decreto 27/2026, de 25 de marzo (BOCM n.º 80, de 6 de abril de 2026), artículos 17 a 17 quáter; ficha del trámite de declaración responsable de vivienda de uso turístico en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid (8 de octubre de 2026); Plan Reside (acuerdo del Consejo de Gobierno de 27 de agosto de 2025; BOCM de 4 y 22 de septiembre de 2025); Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, artículos 59 y 61, y Ley 8/2026, de 4 de noviembre (BOCM n.º 270); Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, artículos 204 y 207; Ordenanza Fiscal 10/2023 del Ayuntamiento de Madrid; Ley de Propiedad Horizontal, artículos 7.3 y 17.12; INE, estadística experimental de viviendas turísticas (mayo de 2026); datos abiertos de alojamientos turísticos de la Comunidad de Madrid (9 de noviembre de 2026) y viviendas de uso turístico con licencia del Ayuntamiento de Madrid (geoportal, 4 de noviembre de 2026). Los requisitos cambian según la comunidad y el municipio: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de tu caso concreto. Actualizado el 15 de noviembre de 2026.
