Fianza y depósito en el alquiler: diferencias, cuánto es, quién la guarda y Airbnb (2026)
Fianza y depósito en el alquiler en 2026: diferencias, cuánto es en vivienda, temporal y turístico, cuándo se paga, quién la guarda en cada comunidad, devolución e intereses, y daños en Airbnb y Booking.
La fianza es el dinero que la ley obliga a entregar al firmar un alquiler para garantizar que el inquilino cumple; el depósito (o garantía adicional) es un extra que se pacta aparte. En un alquiler de vivienda la fianza es de una mensualidad y, en muchas comunidades, el propietario tiene que depositarla en un organismo público. En un piso turístico, en cambio, no hay fianza legal: mandan las reglas de Airbnb y Booking.
En esta guía te explicamos la diferencia entre fianza y depósito, cuánto es en cada tipo de alquiler (también en el temporal, tras la reforma de octubre de 2026), cuándo se paga, quién se la queda, cuándo se devuelve y qué pasa con los daños en Airbnb y Booking. Es lo que hacemos cada semana en la gestión de alquiler vacacional y temporal de las viviendas que llevamos.
Actualizado el 15 de noviembre de 2026.
Fianza: obligatoria por ley en los alquileres de vivienda, en dinero y al firmar. Una mensualidad en vivienda y dos en locales.
Depósito o garantía adicional: opcional, se pacta aparte. En vivienda, como máximo dos mensualidades; en alquiler temporal, una.
Quién la guarda: en 10 comunidades, como Cataluña, Madrid, Valencia o el País Vasco, un organismo público. En Andalucía, Asturias, Cantabria, Murcia y La Rioja no se deposita.
Devolución: al acabar, menos los daños o deudas. Si pasa un mes desde la entrega de llaves, genera intereses (3,25 % en 2026).
Piso turístico: no hay fianza legal. Airbnb no deja cobrarla a la mayoría de anfitriones; Booking permite un depósito por daños.
¿Cuál es la diferencia entre fianza y depósito en un alquiler?
La diferencia entre depósito y fianza es sencilla: la fianza la exige la ley; el depósito lo pactan las partes. En el día a día se usan como sinónimos, pero no son lo mismo:
| Fianza | Depósito | |
|---|---|---|
| ¿Es obligatoria? | Sí, por ley | No, se pacta |
| ¿Cuánto? | 1 o 2 meses | Lo que se pacte* |
| ¿En qué forma? | En dinero | Dinero o aval |
| ¿Quién la guarda? | Organismo o dueño* | El propietario |
* La fianza va a un organismo público o la guarda el propietario, según la comunidad. El depósito o garantía adicional (artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) puede ser dinero, un aval bancario u otra garantía. Tiene tope en vivienda, dos mensualidades en los contratos de hasta 5 años (7 si el propietario es una persona jurídica), y en los temporales, una mensualidad; en locales y otros usos, lo que se pacte. Un aval bancario es una forma de esa garantía: el banco responde si el inquilino no paga, sin que el dinero salga de su cuenta. Y una cosa que no se puede exigir nunca: que el inquilino contrate un seguro de impago.
¿Cuánta fianza hay que pagar en un alquiler?
Depende del tipo de alquiler y de cuándo se firmó:
| Tipo de alquiler | Fianza legal |
|---|---|
| Vivienda habitual | 1 mensualidad |
| Alquiler temporal (trabajo, estudios, salud…) firmado desde el 8 de octubre de 2026 | 1 mensualidad |
| Alquiler de temporada firmado antes del 8 de octubre de 2026 | 2 mensualidades |
| Local, oficina u otro uso distinto de vivienda | 2 mensualidades |
| Piso turístico (hasta 31 días) | No hay |
El cambio del alquiler temporal viene del Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por la Diputación Permanente del Congreso el 12 de noviembre: ahora lo define como un alquiler de vivienda (el «arrendamiento de vivienda temporal»), y para la vivienda la ley fija una mensualidad. El decreto no lo dice con esas palabras, pero es lo que resulta de la ley. Ojo: solo es alquiler temporal el de quien está desplazado de su casa por una causa justificada y que se pueda acreditar. Los contratos de temporada firmados antes siguen con dos mensualidades hasta que terminen; entonces se extinguen sin prórroga, y si se renuevan pasan a ser alquiler temporal, con una mensualidad.
Un ejemplo: un alquiler temporal de 1.200 € al mes firmado hoy lleva 1.200 € de fianza y, si se pacta, hasta otros 1.200 € de garantía adicional. Al firmar, el inquilino paga normalmente la primera mensualidad más la fianza: 2.400 €, o 3.600 € con la garantía.
Cataluña, ojo: desde 2026, los alquileres temporales por trabajo, estudios o salud siguen las reglas de la vivienda (una mensualidad), pero los de temporada de puro ocio o vacaciones siguen como uso distinto (dos mensualidades). Según el INCASÒL, si dura menos de un año se calcula en proporción: un alquiler vacacional de 3 meses a 600 € al mes lleva 300 € de fianza (dos mensualidades, 1.200 €, prorrateadas a 3 de 12 meses).
¿Cuándo se paga la fianza de un alquiler?
Al firmar el contrato. La ley dice que la fianza se entrega «a la celebración del contrato», en dinero. Lo normal es pagarla junto con la primera mensualidad, y conviene que el contrato recoja su importe y que se ha entregado.
Durante los primeros 5 años (7 si el propietario es una persona jurídica) la fianza no se actualiza. A partir de ahí, en cada prórroga, el propietario puede pedir que suba, o el inquilino que baje, hasta igualar la renta del momento.
¿Quién se queda la fianza de un alquiler y dónde se deposita?
La fianza es del inquilino: el propietario solo la guarda como garantía. Pero en muchas comunidades no puede tenerla en su cuenta, sino que debe depositarla en un organismo público en un plazo corto:
| Comunidad y organismo | Plazo |
|---|---|
| Cataluña: INCASÒL | 2 meses |
| Comunidad de Madrid: Agencia de Vivienda Social | 30 días |
| Comunidad Valenciana: Generalitat | 1 mes |
| Islas Baleares: IBAVI | 30 días |
| Canarias: Instituto Canario de la Vivienda | 1 mes |
| Aragón: Gobierno de Aragón | 2 meses |
| Castilla y León: Caja General de Depósitos | 1 mes |
| Castilla-La Mancha: Caja General de Depósitos | 30 días hábiles |
| Galicia: Instituto Gallego de la Vivienda (IGVS) | 1 mes |
| País Vasco: Bizilagun (Gobierno Vasco) | 1 mes |
| Navarra | Desde 2027 |
| Andalucía (desde el 24 de enero de 2026), Asturias, Cantabria, Región de Murcia y La Rioja | No se deposita |
Si se deposita tarde o no se deposita, hay recargos y multas: en Cataluña, un recargo del 5 % al 20 % según el retraso (hasta 1.500 €); en la Comunitat Valenciana, un recargo de hasta el 20 %; en Madrid, multas de hasta el 25 % de la fianza si es leve y hasta el 50 % si es grave; en Baleares, no depositarla es infracción grave, del 100 % al 200 % de la fianza (hasta 9.000 €). En Galicia y el País Vasco, la multa nunca es inferior al doble de la fianza. En Madrid no hace falta depositar las de contratos de menos de un mes. En Navarra será obligatorio desde el 1 de enero de 2027, y en Extremadura no hay hoy ninguna norma vigente que lo exija.
En Andalucía, los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026 ya no depositan la fianza en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía ni en ningún otro organismo público. Las anteriores siguen allí. Cuando el organismo tiene la fianza, el propietario la recupera al terminar el contrato para devolverla al inquilino: el INCASÒL la devuelve en un máximo de 21 días y la Comunidad de Madrid, en un mes desde que se pide.
¿Cuándo y cómo se devuelve la fianza?
Al terminar el contrato, cuando el inquilino entrega las llaves. El propietario puede descontar lo que la fianza garantiza: rentas o suministros que hayan quedado sin pagar y los daños que no sean el desgaste normal del uso. El resto, se devuelve.
Plazo: si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolverla, el saldo empieza a generar el interés legal del dinero, que en 2026 es del 3,25 %.
Documento de finalización: desde la reforma, al acabar el contrato las dos partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume que la vivienda se entregó bien, salvo prueba en contrario. Sin ese papel, te tocará demostrar los daños de otra forma, con fotos o un inventario firmado.
Si no te la devuelven: reclámala por escrito (mejor con burofax) explicando el importe y el plazo. Si no hay respuesta, puedes ir al juzgado; hasta 2.000 € no hace falta abogado ni procurador.
Modelo gratuito: hemos preparado un documento de finalización del arrendamiento en PDF, en español e inglés, con el estado de cada estancia, las lecturas de los contadores, las llaves y la liquidación de la fianza. Imprímelo y firmadlo el día de la entrega de llaves.
Un calendario para no perder la fianza (ni el plazo): el día de la salida, revisad juntos la vivienda, haced fotos y firmad el documento; en los días siguientes, el propietario pide los presupuestos de lo que haya que reparar; antes de que pase un mes desde la entrega de llaves, devuelve el saldo con el detalle de los descuentos. Si es un alquiler con la fianza depositada, el propietario tiene que pedir antes su devolución al organismo.
¿Se puede usar la fianza para pagar el último mes? La ley no lo prevé: la fianza garantiza todo el contrato y se liquida al final, cuando se ve el estado de la vivienda. Solo si el propietario está de acuerdo, y mejor por escrito.
¿Hay fianza en un piso turístico?
No hay fianza legal. El artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos deja fuera de la ley la cesión de una vivienda amueblada que se ofrece en canales turísticos, se rige por la normativa de turismo y dura como máximo 31 días. Así que no se aplica la fianza del artículo 36 ni hay que depositar nada. Si pides un depósito, es un acuerdo con el huésped que tiene que quedar claro antes de reservar, y siempre dentro de lo que permita la plataforma donde se hace la reserva.
¿Se puede pedir fianza en Airbnb?
En general, no. Airbnb dice que «a la mayoría de los anfitriones no se les permite cobrar una fianza», ni retener importes en la tarjeta del huésped. La excepción son los anfitriones conectados mediante un programa de gestión: pueden cobrar un depósito fuera de Airbnb, siempre que se vea en las tarifas antes de reservar, y si no hay daños deben devolverlo en 7 días desde la salida.
A cambio, Airbnb incluye la protección frente a daños para anfitriones, que cubre hasta 3 millones de dólares: daños a la vivienda, limpieza adicional por manchas y los ingresos perdidos si tienes que cancelar reservas por los daños. Así funciona:
Pides el reembolso al huésped en el Centro de resoluciones en los 14 días siguientes a su salida, con fotos y presupuestos o facturas.
El huésped tiene 24 horas para responder. Si no paga, interviene Airbnb.
No cubre el desgaste normal, la pérdida de dinero ni los daños a personas. Airbnb deja claro que no es un seguro, y solo vale para las reservas hechas en Airbnb.
¿Cómo funciona el depósito por daños en Booking.com?
Booking.com deja configurar una política de daños en tu alojamiento. Hay dos formas de cubrirte:
Depósito por daños: lo cobras y lo devuelves tú, según lo que hayas configurado y el huésped haya visto al reservar. Booking.com no interviene en su devolución.
Solicitud de pago por daños a través de Booking.com: tienes 14 días desde la salida para pedirlo, con un límite que el huésped ve al reservar. Si el huésped no está de acuerdo, Booking.com lo revisa. Por encima de ese límite, puedes reclamar por la vía judicial.
¿Cómo protegerte de los daños de los huéspedes?
Lo que hacemos en cada estancia
Inventario con fotos
Fotografía la vivienda y los objetos de valor antes de cada entrada, con fecha.
Revisión a la salida
Fotos o vídeo con fecha en cuanto sale el huésped, antes de la limpieza. Sin pruebas, no hay reclamación.
Normas de la casa claras
Fumar, mascotas, fiestas, número de personas: escrito en el anuncio y aceptado al reservar.
Reclama dentro de plazo
14 días tanto en Airbnb como en Booking.com, con presupuesto o factura de la reparación.
Preautorización en vez de cobro
En las reservas directas, mejor una retención en la tarjeta que un cobro: el importe y las condiciones, siempre antes de reservar.
Y para lo que no cubren las plataformas, como los daños de reservas de otros canales o la responsabilidad civil frente a terceros, lo que te protege es un seguro específico: lo explicamos en la guía del seguro para piso turístico. Si alquilas por meses, el contrato y sus cláusulas los tienes en la guía del contrato de alquiler temporal y en nuestra gestión de alquiler temporal.
¿Quieres olvidarte de los daños y las reclamaciones?
Revisamos tu vivienda en cada entrada y salida y reclamamos en plazo. Te llamamos y te lo explicamos. Sin compromiso.
Solicitar llamadaPreguntas frecuentes sobre la fianza y el depósito
¿Es lo mismo fianza que depósito?
No. La fianza es obligatoria por ley en los alquileres y suele ir a un organismo público. El depósito o garantía adicional es opcional, se pacta aparte y lo guarda el propietario; en vivienda tiene un tope de dos mensualidades, y en alquiler temporal, de una.
¿Cuánta fianza se paga en un alquiler temporal?
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, una mensualidad, más una garantía adicional de como máximo otra mensualidad. Los firmados antes siguen con dos mensualidades hasta que terminen.
¿Puede el propietario quedarse la fianza?
Solo la parte que cubra daños (más allá del desgaste normal) o deudas del inquilino, como rentas o suministros. El resto tiene que devolverlo, y si tarda más de un mes desde la entrega de llaves, con intereses.
¿Qué pasa si el propietario no deposita la fianza?
Depende de la comunidad: recargos y multas que pueden llegar al 200 % de la fianza en Baleares o al 50 % en Madrid. Para el inquilino, la fianza sigue siendo suya y se le tiene que devolver igual.
¿En qué comunidades no hay que depositar la fianza?
En Andalucía (en los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026), Asturias, Cantabria, la Región de Murcia y La Rioja. En Extremadura no hay una norma vigente que lo exija, y en Navarra será obligatorio desde el 1 de enero de 2027.
¿Hay que depositar la fianza en Andalucía?
No en los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026: ya no se deposita en ningún organismo público. Las fianzas anteriores siguen en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía.
¿Se puede cobrar fianza en Airbnb?
En general, no: Airbnb no permite a la mayoría de anfitriones cobrar fianza. En su lugar ofrece su protección frente a daños, que se reclama en los 14 días siguientes a la salida del huésped.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un daño en Airbnb o Booking?
14 días desde la salida del huésped en las dos plataformas, con fotos y presupuestos o facturas.
¿Me pueden exigir un seguro de impago para alquilar?
No. La ley prohíbe exigir al inquilino que contrate un seguro de impago u otras coberturas parecidas. Sí se puede pactar una garantía adicional, con su tope.
Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado del BOE de 13 de noviembre de 2026), artículos 2.3, 3.2, 5.e y 36 y disposición transitoria octava, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, convalidado el 12 de noviembre de 2026; Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña, artículo 66 bis; INCASÒL (depósito de fianzas); Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y Ley 12/1997; Generalitat Valenciana (depósito de fianzas); Junta de Andalucía (contrato de alquiler); Ley 10/1992 de Aragón; Ley 9/2010 de Castilla y León; Decreto 6/2022 de Castilla-La Mancha; Ley 8/2012 y Decreto 42/2011 de Galicia; Ley 3/2015 y Decreto 42/2016 del País Vasco; Ley Foral 9/2025 de Navarra; normas de Asturias, Cantabria (Ley 9/2017), Murcia (Decreto-ley 1/2021), La Rioja (Ley 7/2014) y Extremadura (Ley 11/2019); Ley 5/2018 de vivienda de las Illes Balears, artículos 55, 87 y 88; Instituto Canario de la Vivienda; Banco de España (interés legal del dinero 2026); centro de ayuda de Airbnb (precios y transparencia en los pagos; protección frente a daños para anfitriones); condiciones de servicio de Booking.com (política de daños). Las condiciones de las plataformas pueden cambiar: revísalas en tu cuenta. Los requisitos cambian según la comunidad y el municipio: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de tu caso concreto. Actualizado el 15 de noviembre de 2026.
