Decreto Maricarmen aprobado: resumen del nuevo decreto de vivienda y qué hacer

El decreto Maricarmen ya es definitivo. La Diputación Permanente del Congreso convalidó el 12 de noviembre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026, el nuevo decreto de vivienda, por 35 votos a favor y 34 en contra. Sus medidas están en vigor desde el 8 de octubre y ahora ya no pueden decaer. En la misma sesión rechazó el Real Decreto-ley 28/2026, el de las renovaciones automáticas de los contratos, que no llegará a aplicarse.

Si tienes una vivienda en alquiler, sea habitual, de temporada o turística, aquí tienes el resumen de lo que ha cambiado y, sobre todo, qué tienes que hacer ahora, paso a paso.

Qué tiene que hacer el propietario tras el decreto de vivienda

Con el decreto ya aprobado, lo que tienes que hacer depende de cómo alquilas tu vivienda. Busca tu caso:

Qué es el decreto Maricarmen (Real Decreto-ley 29/2026) y cuándo entra en vigor

El nombre popular viene del desahucio de una inquilina de 87 años en Madrid, que reabrió el debate sobre el acceso a la vivienda. Estas son las fechas clave:

• 29 de septiembre de 2026: el Consejo de Ministros aprueba los RDL 26 y 27/2026, que entran en vigor el 1 y el 2 de octubre.

• 2 de octubre: el Congreso rechaza convalidarlos, por 172 votos a favor y 178 en contra el primero y 166 a favor y 184 en contra el segundo. El BOE publica la derogación ese mismo día.

• 5 de octubre: el Gobierno disuelve las Cortes y convoca elecciones generales para el 29 de noviembre.

• 6 de octubre: el Consejo de Ministros aprueba los RDL 28 y 29/2026, con medidas muy parecidas y algunos ajustes.

• 7 de octubre: se publican en el BOE. El RDL 29/2026 entra en vigor al día siguiente, el 8 de octubre. El RDL 28/2026 fija su entrada en vigor el 15 de noviembre.

• 12 de noviembre: la Diputación Permanente convalida el RDL 29/2026, por 35 votos a favor y 34 en contra, y rechaza el RDL 28/2026.

Con las Cortes disueltas, quien vota la convalidación es la Diputación Permanente, un órgano de 69 diputados donde la mayoría está en 35. PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y PNV sumaron justo esos 35 votos para el RDL 29/2026; PP, Vox y Junts votaron en contra. El PNV, en cambio, no apoyó el RDL 28/2026.

Por qué la nueva ley de vivienda pone el foco en el alquiler

El decreto Maricarmen no llega de la nada. El acceso a la vivienda es una de las grandes preocupaciones en España, y unos pocos datos explican por qué el alquiler está en el centro del debate.

• Faltan viviendas. Según el Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de unas 750.000 viviendas. Solo en 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 viviendas.

• Los jóvenes se emancipan cada vez más tarde. El Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud sitúa la tasa de emancipación en el 14,5 %, un mínimo histórico, y estima que una persona joven necesitaría el 98,7 % de su salario para pagar un alquiler medio.

• La vivienda turística pesa menos de lo que parece en el total. El INE contaba en mayo de 2026 unas 341.000 viviendas turísticas, el 1,28 % del total, un 10,7 % menos que un año antes. Su peso es mucho mayor en algunas zonas de costa y centros urbanos.

Cada parte pone el foco en un sitio distinto: la falta de construcción y de suelo, la regulación del alquiler o la vivienda turística. Para el propietario, la consecuencia práctica es una normativa que cambia a menudo y que conviene seguir de cerca.

Resumen del decreto Maricarmen: el nuevo decreto de vivienda, medida por medida

Estas son todas las medidas del Real Decreto-ley 29/2026 que afectan a propietarios e inquilinos, con su situación tras la votación del 12 de noviembre.

Prórroga extraordinaria del alquiler: ¿tengo que aceptar dos años más?

Desde el 8 de octubre de 2026, sí, si cumple los requisitos: que su prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 y que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores.

No estás obligado en algunos casos: si llegáis a otro acuerdo o firmáis un contrato nuevo, si necesitas la vivienda para ti o para tus familiares en los términos que fija la norma, o si renováis con una renta al menos un 5 % más baja que la actual. En zonas de mercado tensionado se aplica antes la prórroga de hasta tres años de la Ley de vivienda.

Desde el 12 de noviembre, la prórroga ya es definitiva: el decreto se convalidó y no puede decaer. Guarda por escrito cualquier solicitud y su fecha, y consúltalo con un abogado si tienes dudas.

Lo que sigue igual es la duración mínima del contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos: 5 años si el propietario es una persona física y 7 si es una empresa, más hasta 3 años de prórroga anual si nadie avisa.

Subida del alquiler en 2026 y 2027: el límite del 2 % y el IPC

De momento, no. Desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales de renta tienen un límite extraordinario:

• Si tu renta está por encima del máximo que marca el sistema estatal de índices de referencia para tu vivienda, no puedes subirla.

• En el resto de casos, la subida es la que pactes de nuevo con el inquilino. Sin acuerdo, como máximo un 2 %.

Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el tope de siempre sigue siendo el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE. Este límite ya es definitivo tras la convalidación del 12 de noviembre.

Alquiler de temporada y por habitaciones con el nuevo decreto de vivienda

El alquiler de temporada vuelve a tener reglas más estrictas desde el 8 de octubre:

• Necesita una causa real y acreditable de desplazamiento, como estudios, un traslado de trabajo o un tratamiento médico.

• Debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, salvo que la causa continúe.

• Si pasa de 12 meses sin justificación o se firman más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino, se trata como alquiler de vivienda habitual desde el primero, con sus plazos de 5 o 7 años.

• La subida de renta entre contratos de temporada sucesivos en la misma vivienda queda limitada por el índice IRAV.

• Si alquilas por habitaciones, la suma de sus rentas no puede superar la renta del piso completo.

Bien hecho, el alquiler de temporada sigue siendo una opción muy interesante, y además no paga IVA. Te lo explicamos en nuestra guía sobre el contrato de alquiler temporal y en la de obligaciones y fiscalidad del alquiler por temporada. Algunas comunidades autónomas tienen normas propias, así que comprueba también la de la tuya.

Si tu piso tiene licencia turística, combinar estancias cortas y de temporada suele dar más que el alquiler habitual. Te ayudamos a montarlo con nuestra gestión de alquiler vacacional.

¿Es la vivienda turística la causa del problema?

Es una de las preguntas que más se repiten en el debate. Las cifras oficiales ayudan a ponerla en su tamaño real. Según el INE, en mayo de 2026 había en España 341.001 viviendas turísticas, el 1,28 % de todas las viviendas, y un 10,7 % menos que un año antes.

Leídas juntas, las cifras son claras. Aunque mañana todas las viviendas turísticas de España pasaran al alquiler de larga duración, no cubrirían ni la mitad del déficit. El origen principal del problema está en que, año tras año, se construyen muchas menos viviendas de las que se necesitan.

Menos pisos turísticos y, aun así, alquileres más caros

Los datos de los dos últimos años lo muestran bien. Desde su máximo de agosto de 2024, las viviendas turísticas han bajado un 15,4 %, de 403.267 a 341.001, según el INE. En ese mismo tiempo, el alquiler ha subido un 15,3 %, de 13,1 a 15,1 euros por metro cuadrado, según idealista.

Viviendas turísticas, según el INE. Precio medio del alquiler por metro cuadrado al mes, según idealista.

Si la vivienda turística fuera la causa principal, cabría esperar que una caída así moderara los precios. No ha pasado, porque unas 62.000 viviendas menos son muy pocas frente a un déficit de 750.000. El alquiler depende sobre todo de cuántas viviendas se construyen y de cuántos hogares nuevos se forman cada año.

Eso no significa que su efecto sea nulo en todas partes. En algunos barrios céntricos y municipios de costa la concentración es alta. Solo la provincia de Málaga suma 45.176 viviendas turísticas, según los datos del INE por provincias. Ahí la regulación local tiene sentido, pero a escala nacional no es el problema de fondo.

¿Qué significa esto para ti como propietario? Que el alquiler vacacional legal sigue teniendo recorrido. Con menos viviendas turísticas anunciadas, las que cumplen la normativa compiten con menos oferta. Si tu vivienda tiene licencia, o está en una zona donde se puede pedir, conviene saber cuánto podría generar antes de decidir qué modalidad te encaja. Si te inclinas por el turístico, en nuestra página de gestión de alquiler vacacional te explicamos qué incluye el servicio, cuánto cuesta y cómo nos ocupamos de la licencia, los huéspedes y la limpieza.

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¿Y lo que pasó entre el 2 y el 8 de octubre?

Durante esos seis días no estuvo vigente ninguno de los decretos y se aplicaron las reglas anteriores. Una actualización de renta o una comunicación hecha en esas fechas se rige, en principio, por la norma vigente en ese momento.

Tampoco se anula de forma automática lo que se hizo mientras estaban en vigor los primeros decretos, el 1 y el 2 de octubre. Guarda toda la documentación con su fecha, sobre todo las comunicaciones del inquilino, y consulta con un profesional antes de tomar decisiones.

Decreto Maricarmen aprobado en la Diputación Permanente: qué se votó

La Diputación Permanente, el órgano que vota mientras las Cortes están disueltas, decidió los dos decretos el 12 de noviembre de 2026:

• RDL 29/2026, convalidado por 35 votos a favor y 34 en contra. Sigue en vigor tal como estaba desde el 8 de octubre y ya es definitivo.

• RDL 28/2026, rechazado. Las renovaciones obligatorias de 5 o 7 años no llegan a aplicarse.

Tras las elecciones del 29 de noviembre, el nuevo Congreso podría cambiar estas medidas, pero tendría que aprobar otra norma, y eso lleva tiempo. Mientras tanto, se aplican. Te contamos qué cambia para tu alquiler turístico con las elecciones del 29N, con lo que propone cada partido.

Preguntas frecuentes sobre el decreto Maricarmen y el decreto de vivienda

¿Qué es el decreto Maricarmen?

El decreto Maricarmen es el nombre popular del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, el decreto de vivienda del Gobierno. Recibe el nombre por el desahucio de una inquilina de 87 años en Madrid. Incluye la prórroga extraordinaria de los alquileres, un tope del 2 % a la subida de la renta, reglas nuevas para el alquiler de temporada y por habitaciones, y el IVA del 10 % para los pisos turísticos.

¿Se ha aprobado el decreto Maricarmen?

Sí. El decreto Maricarmen (Real Decreto-ley 29/2026) quedó aprobado de forma definitiva el 12 de noviembre de 2026, cuando la Diputación Permanente del Congreso lo convalidó por 35 votos a favor y 34 en contra. Votaron a favor PSOE, Sumar, PNV, ERC, EH Bildu y Podemos; en contra, PP, Vox y Junts.

¿Cuándo entra en vigor el decreto de vivienda?

El decreto de vivienda (Real Decreto-ley 29/2026) está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Algunas medidas tienen fecha propia: el IVA del 10 % de los pisos turísticos se aplica desde el 1 de diciembre de 2026, el nuevo IRPF de los pisos sin alquilar desde el 1 de enero de 2027 y el recargo del IBI cuando lo apruebe cada ayuntamiento.

¿Qué dice el decreto Maricarmen, en resumen?

En resumen, el decreto Maricarmen establece: una prórroga extraordinaria de hasta dos años de los alquileres de vivienda habitual, una subida máxima del 2 % sin acuerdo hasta el 31 de diciembre de 2027, una causa obligatoria y una duración de 32 días a 12 meses para el alquiler de temporada, un tope de precio en el alquiler por habitaciones, la suspensión de desahucios de hogares vulnerables hasta 2030, el IVA del 10 % para los pisos turísticos y recargos del IBI para pisos turísticos y vacíos.

¿Dónde está publicado el decreto Maricarmen en el BOE?

El decreto Maricarmen es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 con la referencia BOE-A-2026-20823. El acuerdo de convalidación del Congreso se publicó en el BOE del 13 de noviembre de 2026.

¿Es lo mismo el decreto Maricarmen que la ley de vivienda?

No. La ley de vivienda es la Ley 12/2023, de 24 de mayo. El decreto Maricarmen es una norma posterior, de octubre de 2026, que modifica esa ley y también la Ley de Arrendamientos Urbanos, la del IVA y la del IRPF, entre otras.

¿Cómo funciona la prórroga extraordinaria del alquiler?

Con el decreto Maricarmen, el inquilino de una vivienda habitual puede pedir prorrogar su contrato por años, hasta dos años más, si su prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028. Tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores. El propietario debe aceptarla, salvo excepciones como necesitar la vivienda para él o su familia, o firmar un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.

¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026 y 2027?

Hasta el 31 de diciembre de 2027, la subida anual del alquiler de vivienda habitual es la que pacten propietario e inquilino y, sin acuerdo, como máximo un 2 %. Si la renta ya supera el máximo del índice estatal de referencia, no se puede subir. Lo establece el decreto Maricarmen (Real Decreto-ley 29/2026).

¿Cómo afecta el decreto Maricarmen al alquiler de temporada?

Desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de temporada necesita una causa real y demostrable escrita en el contrato (trabajo, estudios, tratamiento médico…), debe durar más de 31 días y, en general, no más de 12 meses. Si se pasa de 12 meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino, se considera alquiler de vivienda habitual. Lo explicamos en la guía del contrato de alquiler de temporada.

¿Se puede alquilar por habitaciones con el nuevo decreto?

Sí. El decreto de vivienda permite el alquiler por habitaciones, pero la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda entera. En las zonas tensionadas se aplican además los límites de precio de la ley de vivienda.

¿Cómo afecta el decreto Maricarmen a los pisos turísticos?

Para los pisos turísticos, el decreto Maricarmen trae tres cambios: un IVA del 10 % en las estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026, un posible recargo del IBI de hasta el 150 % en zonas tensionadas si el ayuntamiento lo aprueba, y la obligación de poner el número de licencia en todos los anuncios. Lo explicamos en la guía del IVA en pisos turísticos.

¿Qué tiene que hacer el dueño de un piso turístico?

Antes del 1 de diciembre de 2026, el dueño de un piso turístico tiene que darse de alta en el IVA con el modelo 036, cobrar el 10 % de IVA en cada reserva, emitir una factura por estancia y declararlo cada trimestre con el modelo 303. También debe poner el número de licencia en sus anuncios. Si tiene dudas, una gestora de alquiler vacacional como Winahost le ayuda con el IVA y le explica qué tiene que hacer.

¿Qué pasa con los contratos indefinidos (Real Decreto-ley 28/2026)?

No entran en vigor. Las renovaciones automáticas de 5 o 7 años iban en el Real Decreto-ley 28/2026, que la Diputación Permanente del Congreso rechazó el 12 de noviembre de 2026.

¿Puede cambiar el decreto de vivienda después de las elecciones?

Sí, pero haría falta una norma nueva aprobada por el Congreso que salga de las elecciones generales del 29 de noviembre de 2026, y eso lleva tiempo. Hasta entonces, el decreto de vivienda se aplica.

Lo que vemos en las viviendas que gestionamos

En la cartera de Winahost, las estancias de 28 noches o más pasaron de ser el 27,3 % de las noches entre agosto de 2023 y julio de 2024 al 36,8 % entre agosto de 2025 y julio de 2026. Son 9,5 puntos más en dos años.

Las estancias largas pesan cada vez más en las viviendas que gestionamos, junto a las reservas vacacionales de siempre.

Si no tienes claro qué modalidad encaja con tu vivienda, te ayudamos a compararlas. Gestionamos alquiler temporal y vacacional de principio a fin: vemos contigo cuánto podría rendir tu piso con cada una y qué trámites te exige.

Datos de Winahost: reservas no canceladas de las viviendas gestionadas entre agosto de 2023 y julio de 2026, según la duración de cada estancia. Es una medida de duración, no una clasificación jurídica del contrato. Fuentes legales: Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre), y acuerdo de convalidación del 12 de noviembre de 2026 (BOE del 13 de noviembre). Última actualización: 14 de noviembre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.