Licencia turística en Andalucía (VUT) en 2026: requisitos y trámite en la Junta

Para tener la licencia turística en Andalucía hay que inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía con una declaración responsable ante la Junta de Andalucía. Se hace por internet, con certificado digital, y es gratis. El resultado es un código con el formato VUT/provincia/número (por ejemplo, VUT/SE/…) que tiene que salir en todos tus anuncios. Si prefieres no hacerlo solo, en nuestra gestión de alquiler vacacional te ayudamos con el trámite y con el día a día de la vivienda.

Antes, eso sí, hay dos filtros: que el urbanismo de tu ayuntamiento lo permita y que tu comunidad de vecinos lo haya aprobado. En Málaga, por ejemplo, ahora mismo no se admiten nuevas, y solo en Sevilla ciudad hay 9.514 viviendas de uso turístico inscritas (registro de la Junta, 16 de noviembre de 2026). En esta guía tienes los requisitos, el equipamiento completo, el trámite paso a paso, lo que cuesta y las reglas de cada gran ciudad, como lo vemos cada día en la gestión de pisos turísticos en Sevilla.

¿Qué normativa regula la licencia turística en Andalucía?

La base es el Decreto 28/2016, reformado en 2024 y 2025. Desde febrero de 2024 estas viviendas se llaman viviendas de uso turístico (VUT); antes eran «viviendas con fines turísticos» (VFT), como explicamos en qué es una VUT y en qué se diferencia de una VFT.

• Decreto 28/2016, de las viviendas de uso turístico: requisitos, equipamiento y trámite.

• Decreto 31/2024, en vigor desde el 22 de febrero de 2024: endurece los requisitos, cambia el nombre a VUT y deja a los ayuntamientos limitar las viviendas turísticas por zonas.

• Decreto-ley 1/2025, en vigor desde el 4 de marzo de 2025: exige compatibilidad urbanística y declarar que tienes la autorización de los vecinos que pide la ley estatal desde abril de 2025, permite a los ayuntamientos suspender nuevas viviendas turísticas hasta 3 años y castiga las declaraciones falsas con un año sin poder volver a pedirla.

• Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía: infracciones y multas. La Junta tramita una nueva ley de turismo que, en noviembre de 2026, todavía no se ha aprobado.

¿Tu vivienda puede ser una vivienda de uso turístico?

No todas pueden. Si tu caso es alguno de estos, no puede inscribirse como VUT:

• Vivienda protegida: está prohibido destinarla a uso turístico, ni entera ni por habitaciones.

• En el medio rural: se regula como casa rural o vivienda turística de alojamiento rural, con su propia norma (Decreto 20/2002).

• Tres o más del mismo titular en un mismo edificio o urbanización con servicios comunes: son apartamentos turísticos, no viviendas de uso turístico.

• Sin autorización de la comunidad, o con estatutos que lo prohíban expresamente.

• Una por referencia catastral: solo puede haber una VUT por cada referencia, salvo que se demuestre que hay varias viviendas con la misma.

Y una regla sobre las estancias: desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 fija en 31 días (30 noches) la estancia turística máxima con el mismo huésped. Para estancias más largas, la vía es el alquiler de temporada, con contrato.

¿Se pueden abrir pisos turísticos en Málaga, Sevilla, Córdoba, Granada y Cádiz?

Depende de la ciudad. Desde 2025, la Junta permite a los ayuntamientos suspender nuevas viviendas turísticas hasta 3 años, y las grandes ciudades lo están usando:

Málaga

Es el caso más restrictivo. Desde enero de 2025 no se admiten nuevas en los 43 barrios donde ya superan el 8 % de las viviendas. El 22 de agosto de 2025 se publicó la suspensión de nuevas viviendas turísticas en todo el municipio, hasta 3 años, y en julio de 2026 aprobó de forma inicial un cambio de su plan general que suspende también los nuevos hoteles y apartamentos turísticos en suelo residencial.

Sevilla

Tiene 9.514 viviendas de uso turístico inscritas en la ciudad, según el registro de la Junta. El Ayuntamiento limita las viviendas turísticas al 10 % de las viviendas de cada barrio desde el pleno de octubre de 2024, y su Gerencia de Urbanismo exige una declaración municipal de cambio de uso. Lo explicamos con datos de mercado en nuestra página de gestión de alquiler vacacional en Sevilla.

Córdoba, Granada y Cádiz

Córdoba suspendió en abril de 2025, durante 3 años, las nuevas viviendas turísticas en los distritos Centro y Sur. En el casco histórico de Cádiz solo se admiten en las fincas con los grados de protección 0 y 1, y la ciudad tramita nuevas limitaciones. Granada ha intentado limitarlas en los barrios más saturados, pero los tribunales anularon una de sus limitaciones. En todos los casos, consulta en el ayuntamiento la situación concreta de tu calle antes de invertir.

¿Qué requisitos pide la licencia turística en Andalucía?

Superficie mínima, plazas, baños, climatización según los meses en que alquiles y un servicio de atención y limpieza. En detalle:

• Al menos 25 m² y 14 m² construidos por plaza, según el Catastro.

• Como máximo 15 plazas si se alquila entera y 6 si es por habitaciones (y entonces tienes que vivir y estar empadronado en ella). En cada dormitorio, como máximo 4 plazas.

• Dos baños si tiene más de 5 plazas y tres si tiene más de 8.

• Ventilación directa y forma de oscurecer las ventanas.

• Aire acondicionado si la alquilas entre mayo y agosto, y calefacción si la alquilas entre diciembre y marzo (nunca de combustión).

• Teléfono de atención las 24 horas y limpieza en cada entrada y salida.

• Hojas de quejas y reclamaciones oficiales, con su cartel, y el plano de evacuación en la puerta si el edificio lo tiene.

• Las cajas de llaves no pueden colgarse del mobiliario urbano.

El equipamiento obligatorio, estancia por estancia

• Dormitorio: camas de al menos 80 × 190 cm (individual) o 135 × 190 cm (doble), colchón de 18 cm o más, juego de cama de repuesto, un armario por cada 4 plazas y un punto de luz junto a la cama.

• Cocina: dos fuegos, horno o microondas, frigorífico, vajilla, cubertería, cristalería, sartenes y ollas, batidora, tostadora, exprimidor, cafetera, plancha, tendedero, productos de limpieza y separación de residuos.

• Baño: inodoro cerrado, lavabo, ducha o bañera, suelo antideslizante, espejo con enchufe, secador, jabón, gel y champú, y una toalla de mano y otra de baño por persona.

• Toda la vivienda: muebles según las plazas, televisión, enchufes en todas las estancias, agua fría y caliente.

• Seguridad e información: botiquín, detector de humos cerca de la cocina, extintor, información turística, plano de la localidad e instrucciones de los electrodomésticos.

¿Hay que poner una placa?

No. A diferencia de Madrid o la Comunidad Valenciana, el decreto andaluz no exige placa ni distintivo en la puerta. Lo obligatorio es que el código VUT figure en la publicidad, en el contrato y en el justificante de pago que das al huésped.

¿Cómo se pide la licencia turística a la Junta de Andalucía? Paso a paso

Con una declaración responsable en el Registro de Turismo de Andalucía. Antes hay que tener resueltos el urbanismo y el voto de los vecinos.

¿Qué documentos necesitas?

• Certificado digital de la persona o empresa titular.

• Referencia catastral de la vivienda.

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.

• Certificado de la comunidad de propietarios con la aprobación expresa del uso turístico.

• Licencia o declaración responsable municipal, si tu ayuntamiento la exige.

• Si no eres el propietario, el título que te permite explotarla (por ejemplo, un contrato de cesión), y si hay varios propietarios, el de todos.

• Si la alquilas por habitaciones, que vives y estás empadronado en ella.

¿Cuánto cuesta la licencia turística en Andalucía?

La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuita: lo dice la propia Junta. Lo que cuesta es lo de alrededor:

Gasto	Importe
Inscripción en el registro de la Junta	Gratis
Sevilla: declaración de cambio de uso	Desde 39,50 €

Sevilla: ordenanza fiscal de servicios urbanísticos de 2026 (un porcentaje del coste, con ese mínimo).

A eso súmale la nota simple del Registro de la Propiedad y adaptar la vivienda al equipamiento obligatorio: aire acondicionado y calefacción si no los tiene, extintor, detector de humos, botiquín y el menaje completo.

¿Cuánto podría ganar tu piso turístico en Andalucía?

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¿Cuánto tarda la licencia turística en Andalucía?

El trámite de la Junta es prácticamente inmediato. Hemos analizado las 4.000 altas más recientes de viviendas de uso turístico en las ocho provincias andaluzas, con los datos abiertos del propio Registro de Turismo de Andalucía: en el 98 % de los casos, la fecha de inscripción coincide con la de presentación de la declaración, y casi todas las demás se inscriben en menos de una semana.

Fase	Cuánto tarda
Inscripción en el registro de la Junta	El mismo día (98 %)
Permiso del ayuntamiento	Según el municipio
Acuerdo de la comunidad de vecinos	Según la junta

Datos abiertos del Registro de Turismo de Andalucía (OpenRTA): las 500 inscripciones más recientes de cada provincia, consultadas el 16 de noviembre de 2026. La notificación de la resolución con el código puede llegar algo después de la fecha de inscripción.

Lo que de verdad alarga el proceso es lo de antes: el permiso urbanístico del ayuntamiento y conseguir el acuerdo de los vecinos. Empieza por ahí.

¿Qué periodos de funcionamiento hay que declarar?

En la declaración indicas en qué periodos alquilarás la vivienda, y solo puedes comercializarla en esos periodos: fuera de ellos es actividad clandestina.

• Si no declaras periodos, se entiende que funciona todo el año, y entonces necesitas aire acondicionado y calefacción.

• Si cambias los periodos, comunícalo antes de que empiece el nuevo: la nueva comunicación sustituye a todas las anteriores.

• Si no marcas que el periodo se repite cada año, tendrás que comunicarlo antes del 1 de enero.

¿Cómo comprobar si una vivienda tiene licencia turística en Andalucía?

En el buscador oficial del Registro de Turismo de Andalucía. Eliges la actividad «Vivienda de uso turístico» y buscas por número de registro, nombre o dirección, o filtras por provincia y municipio. Los datos de cada vivienda son públicos, salvo el teléfono y el correo.

Ojo: que un anuncio muestre un código no garantiza que la inscripción siga vigente. Si vas a comprar una vivienda turística, compruébalo siempre en el buscador.

¿Qué pasa con los códigos VFT antiguos?

Nada: la Junta los ha pasado a VUT de forma automática. Una vivienda que era VFT/SE/… ahora es VUT/SE/… con el mismo número, y lo único que tienes que hacer es cambiar las siglas en tus anuncios.

¿Qué pasa si vendes la vivienda, cambias de gestora o la das de baja?

La inscripción va con la vivienda: si la vendes, sigue valiendo, pero hay que comunicar el cambio de titular.

• Si compras una vivienda ya inscrita: presentas una comunicación al registro marcando el cambio de titularidad, con el número de inscripción y una nota simple actualizada.

• Si una empresa gestiona la vivienda: el decreto presume que es la explotadora quien entrega las llaves, atiende a los huéspedes, limpia o factura, y en ese caso debe figurar como titular de la explotación en la declaración.

• Si cambias quién la explota o cualquier otro dato, tienes que comunicarlo al registro.

• Para darla de baja, presentas una comunicación de cese de la actividad. Si luego quieres volver a alquilarla a turistas, tendrás que presentar una declaración nueva.

¿Qué multas hay por alquilar sin licencia en Andalucía?

Infracción	Multa
Leve	Hasta 2.000 €
Grave (sin inscribir)	2.001 a 18.000 €
Muy grave	18.001 a 150.000 €

Alquilar a turistas sin haber presentado la declaración es actividad clandestina, una infracción grave. Además, la Junta puede cancelar la inscripción si hay datos falsos esenciales, si la vivienda no presta el servicio o si el ayuntamiento informa de que no cumple el urbanismo; y si la declaración era falsa, no podrás volver a pedirla durante un año.

¿Qué más tienes que cumplir en 2026?

• Registro de viajeros: los datos de todos los huéspedes, niños incluidos, en SES.HOSPEDAJES: 24 horas para comunicar cada reserva y 24 horas desde la llegada para el parte, y conservarlos 3 años. Saltárselo es una infracción grave de la ley de seguridad ciudadana, con multas de 601 a 30.000 €. Lo tienes en la guía del registro de viajeros.

• IVA del 10 % en las estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026. Te ayudamos con el IVA: lo explicamos en la guía del IVA en pisos turísticos.

• Máximo de 31 días (30 noches) por estancia y el código en todos los anuncios, como en toda España.

• Registro único estatal (NRUA): ya no hace falta. El Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026; basta con el código VUT de la Junta.

• Tasa turística: en noviembre de 2026, Andalucía no tiene una tasa turística en vigor.

Todos los cambios del año, en la guía de la normativa del alquiler turístico en 2026. ¿Tienes viviendas en otras comunidades? Las comparamos en la guía general de la licencia turística en España. Y si prefieres que nos ocupemos de todo, consulta nuestra gestión de alquiler vacacional.

Preguntas frecuentes sobre la licencia turística en Andalucía

¿Cómo se solicita la licencia turística a la Junta de Andalucía?

Con una declaración responsable por internet, con certificado digital, en el trámite de viviendas de uso turístico de la Junta. Así se inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía y recibes su código VUT.

¿Hay que pagar a la Junta por la licencia turística?

No: la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuita. Los gastos están en las tasas de tu ayuntamiento, la nota simple, los certificados y el equipamiento obligatorio.

¿Se pueden abrir nuevos pisos turísticos en Málaga?

Ahora mismo no: Málaga suspendió las nuevas viviendas turísticas en todo el municipio en agosto de 2025, durante un máximo de 3 años.

¿Puedo empezar a alquilar con el justificante de la declaración?

Sí: la declaración responsable te habilita desde que la presentas. Cuando recibas el código VUT definitivo, ponlo en todos tus anuncios.

¿Cuánto tarda la Junta en dar el código VUT?

Muy poco: en el 98 % de las 4.000 altas más recientes, la fecha de inscripción coincide con la de presentación, según los datos abiertos del Registro de Turismo de Andalucía. Lo que más tarda es el permiso del ayuntamiento y el acuerdo de los vecinos.

¿La licencia turística se mantiene si vendo la vivienda?

Sí, la inscripción va con la vivienda. El comprador tiene que comunicar el cambio de titular al Registro de Turismo de Andalucía, con una nota simple actualizada.

¿Necesito también el número del registro único estatal (NRUA)?

No. El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal en mayo de 2026. En Andalucía basta con el código VUT del Registro de Turismo de Andalucía.

¿Puedo alquilar habitaciones a turistas en Andalucía?

Sí, hasta 6 plazas, siempre que vivas y estés empadronado en la vivienda.

¿Es obligatorio el aire acondicionado en una vivienda turística en Andalucía?

Sí, si la alquilas entre mayo y agosto. Y si la alquilas entre diciembre y marzo, necesitas calefacción. Si no declaras periodos, se entiende que funciona todo el año y necesitas las dos.

¿Puedo tener varias viviendas turísticas en el mismo edificio?

Hasta dos. Con tres o más del mismo titular en el mismo edificio o urbanización con servicios comunes, ya no son viviendas de uso turístico sino apartamentos turísticos, con otra norma.

¿Qué multa hay por tener un piso turístico sin licencia en Andalucía?

Alquilar sin inscribirte es infracción grave, con multas de 2.001 a 18.000 €. Las muy graves llegan a 150.000 €, y la Junta puede cancelar la inscripción.

Fuentes: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas de uso turístico, en su redacción vigente (artículos 1, 3, 4, 5, 6, 7 y 9 y anexo); Decreto 31/2024, de 29 de enero (BOJA n.º 24, de 2 de febrero de 2024); Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero (BOJA n.º 41); Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos (artículo 9.3); Decreto 20/2002 de turismo en el medio rural; Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía (artículos 38, 71 y 78); preguntas frecuentes, buscador y datos abiertos (OpenRTA) del Registro de Turismo de Andalucía (consulta del 16 de noviembre de 2026); Real Decreto-ley 29/2026 y Real Decreto 933/2021; Ayuntamiento de Málaga (comunicados de agosto de 2025 y julio de 2026); ordenanza fiscal de servicios urbanísticos de Sevilla (2026); Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e; Ley de Propiedad Horizontal, artículo 17.12. Los requisitos cambian según la comunidad y el municipio: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de tu caso concreto. Actualizado el 16 de noviembre de 2026.