Normativa del alquiler turístico en 2026: todos los cambios y qué hacer

El alquiler turístico cierra 2026 con más cambios que ningún otro año. El más conocido es el IVA del 10 % desde el 1 de diciembre, pero el mismo decreto, el Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por la Diputación Permanente del Congreso el 12 de noviembre, trae más novedades: un máximo legal de 31 días por estancia, el número de licencia obligatorio en todos los anuncios y la posibilidad de que tu ayuntamiento te suba el IBI.

A eso se suman los cambios que ya estaban en marcha: el poder de las comunidades de vecinos desde abril de 2025 y la anulación del registro estatal (NRUA) por el Tribunal Supremo. Aquí los tienes todos, explicados uno a uno y con lo que tienes que hacer. Es lo que estamos revisando estos días con cada propietario en nuestra gestión de alquiler vacacional.

IVA del 10 % en el alquiler turístico desde el 1 de diciembre

El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 cambia la Ley del IVA: el alquiler de una vivienda amueblada deja de estar exento cuando la estancia de un mismo huésped no supera las 30 noches, y pasa a tributar al tipo reducido del 10 %. Se aplica a las estancias desde el 1 de diciembre de 2026; ojo con los anticipos cobrados antes por estancias posteriores, que lo explicamos en la guía del IVA.

Afecta a cualquier vivienda amueblada alquilada por 30 noches o menos, tenga o no licencia turística. Hay una excepción: si es la vivienda habitual del arrendador (por ejemplo, alquila una habitación de su casa), sigue exento.

Qué cambia para ti, cómo afecta a tus precios y qué tienes que hacer lo explicamos paso a paso en la guía del IVA en pisos turísticos. En Winahost te ayudamos con el IVA: te explicamos cómo te afecta y qué tienes que hacer.

¿Cuánto puede durar una estancia turística? Máximo 31 días

El mismo decreto reescribe el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que separa el alquiler turístico del alquiler de vivienda. Ahora dice expresamente que la duración máxima de una cesión turística la fijan las administraciones competentes en turismo, pero que en ningún caso puede superar los 31 días.

Si un huésped quiere quedarse más tiempo, ya no es una estancia turística. Solo podrás firmar un alquiler temporal si hay una causa real (trabajo, estudios, salud…) que puedas probar; si no, se arriesga a tratarse como alquiler de vivienda habitual, con sus 5 o 7 años de duración.

El número de licencia, obligatorio en todos los anuncios

El artículo 20 del decreto obliga a que todo anuncio de alquiler muestre el número, código o título identificativo de la vivienda cuando exista. En las viviendas turísticas, ese número es el de su registro autonómico (o municipal, donde lo haya).

En la práctica, la mayoría de comunidades ya lo exigían, y el Reglamento europeo 2024/1028 obliga a las plataformas a pedir el número de registro cuando exista. Ahora, además, lo exige una norma estatal para todos los anuncios.

¿Pueden subirte el IBI por tener un piso turístico?

Sí, si tu ayuntamiento lo decide. El artículo 8 del decreto permite a los ayuntamientos situados en una zona de mercado residencial tensionado declarada aplicar un recargo en el IBI de las viviendas de uso turístico:

• Hasta el 50 % de la cuota.

• Hasta el 100 % si el titular tiene 2 o más viviendas turísticas.

• Hasta el 150 % si tiene 4 o más.

No es automático: cada ayuntamiento tiene que aprobarlo en su ordenanza fiscal, y el primer recibo en el que podría aparecer es el IBI de 2027. Algunos ayuntamientos ya han empezado a tramitarlo.

¿Puede tu comunidad de vecinos prohibir el piso turístico?

Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que trajo la Ley Orgánica 1/2025:

• Para empezar a alquilar una vivienda a turistas hace falta la aprobación expresa de la comunidad, con el voto de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas.

• Con esa misma mayoría, la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir la actividad, y subir hasta un 20 % los gastos comunes de esas viviendas.

• Los acuerdos no son retroactivos: si ya alquilabas a turistas antes del 3 de abril de 2025 con tu registro en regla, puedes seguir.

Y no es solo papel: los registros de la propiedad ya están denegando inscripciones de viviendas turísticas que no aportan el acuerdo expreso de la comunidad, como recogen resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica publicadas en el BOE en 2026.

¿Qué pasa con el registro único (NRUA)?

El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único estatal porque el Estado no tiene competencia para crearlo: el registro que vale es el de tu comunidad autónoma. Lo que sí sigue es la Ventanilla Única Digital, por la que las plataformas comparten datos de los anuncios con la administración, como exige el reglamento europeo aplicable desde el 20 de mayo de 2026.

El decreto añade además multas para las plataformas que no envíen esos datos a la Ventanilla Única Digital: de 1 millón de euros, que puede subir hasta el 2 % de su facturación mundial, si es muy grave; de 500.000 €, ampliable hasta el 1 %, si es grave; y de 100.000 € si es leve. Sobre el informe anual que tenían que presentar quienes llegaron a tener número del registro único, no hay todavía una aclaración oficial tras la sentencia: consúltalo con tu asesor.

Te lo contamos con detalle en qué pasa con el NRUA tras la sentencia del Supremo.

¿Y el alquiler de temporada?

El decreto también lo cambia por completo. Ahora se llama «arrendamiento de vivienda temporal» y tiene estas reglas:

• El inquilino tiene que estar desplazado de su casa por una causa justificada que conste en el contrato y que el propietario pueda probar.

• Dura más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses.

• Si no hay causa, se considera alquiler de vivienda habitual. Y si pasa de 12 meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se trata como de vivienda habitual.

• La fianza es de una mensualidad, como en la vivienda, y la garantía adicional, de como máximo otra.

• Los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con sus reglas hasta que terminen. En Cataluña, además, mandan sus propias normas.

Lo tienes en detalle en la guía del contrato de alquiler temporal y en la de la fianza y el depósito.

Si quieres alquilar por meses con todas las garantías, lo explicamos en nuestra gestión de alquiler temporal.

Lo que no cambia: registro de viajeros y normativa de cada comunidad

Sigues teniendo que enviar los datos de cada huésped a SES.HOSPEDAJES en menos de 24 horas (lo tienes en la guía del registro de viajeros). Y la licencia, sus requisitos y sus límites siguen dependiendo de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento. Qué significa cada sigla (VUT, HUT, VT…) lo explicamos en qué es una VUT, y lo que pasa en cada ciudad, en nuestras páginas de Barcelona, Madrid, Valencia y Sevilla.

Calendario de los cambios

Fecha	Cambio
3 abril 2025	Voto de 3/5 de la comunidad
19 mayo 2026	El Supremo anula el NRUA
20 mayo 2026	Reglamento europeo
8 octubre 2026	Máx. 31 días y nº en anuncios
12 noviembre 2026	Decreto convalidado
1 diciembre 2026	IVA del 10 %

Qué hacer ahora con tu piso turístico

Preguntas frecuentes sobre la normativa del alquiler turístico en 2026

¿Qué cambia en el alquiler turístico en 2026?

Las estancias de 30 noches o menos pagan un 10 % de IVA desde el 1 de diciembre, ninguna estancia turística puede durar más de 31 días, todos los anuncios deben llevar el número de registro y los ayuntamientos de zonas tensionadas pueden subir el IBI de las viviendas turísticas.

¿Se ha aprobado definitivamente el decreto del IVA?

Sí. La Diputación Permanente del Congreso convalidó el Real Decreto-ley 29/2026 el 12 de noviembre de 2026, así que el IVA del 10 % se aplica a las estancias desde el 1 de diciembre de 2026.

¿No se había tumbado el decreto de vivienda?

El Congreso tumbó el 2 de octubre los primeros decretos. El Gobierno volvió a aprobar sus medidas en el Real Decreto-ley 29/2026, el que hoy se conoce como decreto Maricarmen, y ese sí se convalidó el 12 de noviembre. Lo contamos en el resumen del decreto Maricarmen.

¿Qué tengo que hacer en Hacienda por el IVA?

Darte de alta en el IVA con el modelo 036, presentar el modelo 303 cada trimestre (el primero, con las estancias de diciembre, vence el 30 de enero de 2027) y el resumen anual 390 en enero. Te ayudamos con el IVA: te explicamos cómo te afecta y qué tienes que hacer.

¿El IVA afecta a pisos sin licencia turística?

Sí. El 10 % se aplica a cualquier vivienda amueblada alquilada por 30 noches o menos, tenga o no licencia. Otra cosa es que alquilar a turistas sin licencia sea una infracción de la ley de turismo de tu comunidad.

¿Cuántos días máximo se puede alquilar un piso turístico al mismo huésped?

31 días como máximo. Lo dice ahora el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la administración turística competente puede fijar un límite menor.

¿Mi comunidad de vecinos puede prohibirme el piso turístico?

Desde el 3 de abril de 2025 hace falta su aprobación, con el voto de tres quintas partes, para empezar la actividad. Si ya alquilabas a turistas antes de esa fecha y en regla, puedes seguir: los acuerdos no son retroactivos.

¿Tengo que inscribirme en el NRUA?

No. El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal en mayo de 2026. Lo obligatorio es el registro turístico de tu comunidad autónoma.

¿Me van a subir el IBI por tener un piso turístico?

Solo si tu ayuntamiento está en una zona de mercado residencial tensionado y aprueba el recargo en su ordenanza. Puede ser de hasta el 50 % de la cuota, y más si tienes varias viviendas turísticas.

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE n.º 249, de 7 de octubre de 2026), artículos 3, 7, 8 y 20, y Resolución de 12 de noviembre de 2026 de convalidación (BOE de 13 de noviembre); Ley del IVA y modelos 036, 303 y 390 de la Agencia Tributaria; Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e; Ley Orgánica 1/2025 y Ley de Propiedad Horizontal, artículos 7.3 y 17.12; sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo; Reglamento (UE) 2024/1028. Los requisitos cambian según la comunidad y el municipio: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de tu caso concreto. Actualizado el 16 de noviembre de 2026.